L’objet social de la SCI

L’objet social de la SCI est une des mentions qui doivent figurer impérativement dans les statuts de la société. Il permet de mieux comprendre les objectifs ayant motivé la création de la structure et de l’activité effectivement exercée.

Compte tenu de son importance, lors de la phase de création de la société, il convient de le rédiger de manière que sa formulation soit claire et non équivoque. L’objet social joue le rôle de cadre pour la structure. De ce fait, toute erreur dans sa rédaction peut avoir des répercussions sur le fonctionnement futur de la SCI et entraîner l’échec de l’exploitation.

Que doit-on savoir sur l’objet social de la SCI ?

Avant d’entamer les démarches administratives pour créer une société, les futurs associés doivent définir clairement les règles applicables aussi bien à leur association que pour l’activité qu’ils se proposent d’exercer. C’est dans cet objectif que sont rédigés les statuts. La législation dresse une liste des éléments qui doivent figurer dans ce document. L’objet social en fait partie.

La création d’une entité juridique doit être motivée par un but précis. C’est dans cette optique qu’est rédigé l’objet social. Il est obligatoire autant pour les entreprises (sociétés ou entreprises individuelles) que pour les associations. Son importance se révèle dès la création de la structure et apparaît tout au long de sa vie sociale. Il offre un encadrement qui sert de balise pour le dirigeant et l’aide à mieux ajuster les stratégies qu’il utilise dans la gestion de la SCI.

La mention de l’objet dans les statuts de la SCI obéit à une raison simple : déterminer l’ensemble des activités que cette structure peut réaliser. Dans le cas où les associés souhaiteraient étendre ou changer d’activité, ils devront procéder à une modification des statuts.

Intérêt

La SCI, à l’instar des autres personnes morales (SAS, SARL, etc.) est prévisible. Son fonctionnement, son organisation, ses objectifs, ses prises de décision ont été préalablement définis. L’objet social permet de connaître avec précision les types d’activité que la société exercera.

Grâce à celui-ci, le dirigeant dispose d’un élément lui permettant d’orienter ses actions et de connaître ses limites. En effet, il ne pourra réaliser que les activités clairement définies dans cet objet. La SCI peut adopter une convention collective qui lui sera applicable.

C’est l’objet social qui facilite la fixation de celle-ci. C’est aussi grâce à celui-ci qu’il est possible de déterminer le code APE de la structure (qui est en lien avec l’activité principale qu’elle exerce). Ce code apportera également sa participation dans l’élaboration de la convention collective susmentionnée.

Caractéristiques

En principe, la liberté contractuelle est applicable en matière de création d’entreprise. Toutefois, chaque type de société possède des caractéristiques qui lui sont propres et auxquelles les entrepreneurs doivent se plier.

En principe, la création de la SCI est motivée par la gestion d’un patrimoine immobilier. De ce fait, l’objet social y sera associé. Toutefois, les associés, lors de la rédaction de ce dernier, doivent pouvoir l’énoncer clairement, sans pourtant limiter inutilement son champ d’action (s’il est trop restreint) ou entraîner la nullité de la structure (s’il est trop vague). À cette condition s’ajoutent les conditions de validité.

Conditions de validité

Pour qu’un objet social puisse être valide, il se soumettra à trois conditions. La première est que la SCI doit avoir un objet social licite. Les associés veilleront à toujours agir conformément aux lois et règlements en vigueur.

La licéité est une condition de validité mentionnée dans l’Article 1833 du Code civil. Elle implique que l’objet social a été choisi de manière à respecter l’ordre public et les bonnes mœurs. De ce fait, elle vise à présenter une activité légale et ayant un certain impact au niveau économique.

La deuxième condition est que la SCI doit avoir un objet social possible. Une société est créée en vue de réaliser une opération concrète et réalisable à partir du statut juridique choisi. Cette obligation sert notamment à appuyer les conditions d’accès aux activités réglementées. En effet, certaines professions ou fonctions nécessitent des compétences ou qualifications particulières. Il arrive également que la forme adoptée ne soit pas compatible avec l’activité exercée.

Et la dernière condition est que la SCI doit avoir un objet social ayant un caractère civil. Le nom de Société civile immobilière est déjà très explicite sur sa nature. En principe, elle est créée dans l’objectif de réaliser une activité de nature civile. Néanmoins, cette restriction lui permet de générer des profits. Il s’agit de la somme d’argent obtenue grâce à la mise en location du bien. Ces bénéfices sont partagés ensuite entre les associés, suivant le montant de leur participation au capital social.

En règle générale, la raison d’être de la SCI est de constituer en commun un patrimoine immobilier et de gérer les biens qui le composent avec le maximum d’efficacité. Plus précisément, la société peut être utilisée pour construire un immeuble ou en acquérir un déjà existante. Il est possible également de s’en servir pour réaliser des placements immobiliers, ainsi que diverses autres activités spécifiques à caractère civil.

Cependant, quelques mesures dérogatoires à cette troisième condition existent. En effet, dans certaines circonstances, la SCI peut servir de statut juridique à une société souhaitant effectuer des activités commerciales, notamment :

• La location meublée ;
• L’achat pour revente.

Il est bon de noter que le Code général des Impôts (CGI) autorise l’inscription de celles-ci dans l’objet social. La conséquence en est que cette société sera automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

Bon à savoir : l’appréciation de la nature civile d’une société se fait plus par l’observation des activités qu’elle exerce réellement que par la lecture de l’objet social dans les statuts. Il lui est possible de la garder, même si elle exerce également certaines activités commerciales. Elle doit juste s’assurer qu’elles ne restent que des opérations accessoires.

Formulation

Pour présenter l’objet social de la société, les associés doivent prendre soin de la manière dont il sera formulé. À l’instar des conditions de validité, la formulation constitue une limitation à la liberté des fondateurs.

Concrètement, cette exigence implique de favoriser la précision à une formulation vague ou ambiguë. En effet, un objet social comportant des définitions confuses et approximatives peut causer du tort à la société. Dans une telle éventualité, le dirigeant devra faire face à de nombreux risques, notamment d’un point de vue financier, dans l’exercice de ses fonctions.

À noter : dans sa formulation, l’objet social doit comporter une mention sur l’activité que la SCI exercera effectivement. De ce fait, la simple mention « toutes activités de nature civile » ne constitue pas un objet valable.

Quelles sont les erreurs à ne pas commettre lors de la rédaction de l’objet social de la SCI ?

L’objet social conditionne les activités que la société est en droit ou non de réaliser. De ce fait, sa rédaction nécessite de faire preuve de prudence. Le manque d’expérience du rédacteur peut le conduire à une formulation qui risque de handicaper la structure et de supprimer toute possibilité de développement. De manière générale, ces restrictions se manifestent sous trois formes, à savoir sur :

• Le nombre de biens immobiliers gérés ;
• Les actes pouvant être appliqués ;
• L’impossibilité d’exercice des activités connexes (dont celles à caractère commercial).

Limiter l’objet social à un seul bien immobilier

Au départ, une société peut ne disposer que d’un seul bien immobilier. Dans ce cas, l’activité de la SCI se concentrera essentiellement sur la gestion de celui-ci. Toutefois, ce n’est pas une raison pour rédiger l’objet social en limitant l’activité de la structure à ce seul bien.

Une telle formulation empêche la société d’acquérir d’autres biens par la suite. De même, si les associés veulent revendre le bien en question, la société, privée de sa raison d’être, sera dissoute. Autrement dit, la société ne doit ni se développer ni régresser. Elle est alors condamnée à être statique.

Pour éviter une telle situation, les associés doivent veiller à faire en sorte que l’objet social laisse possible l’acquisition et la cession d’immeuble. Cette précaution permettra à la société d’avoir une plus grande marge de manœuvre. En conséquence, si elle en a la possibilité, la SCI pourra agrandir son patrimoine immobilier. Si nécessaire, elle pourra céder certains de ses biens. Elle sera en mesure de se développer ou de s’adapter à sa situation. Elle aura ainsi optimisé ses chances de pérenniser son existence juridique.

Restreindre les actes pouvant être réalisés par la SCI sur les biens immobiliers

Toujours dans l’optique de permettre à la SCI de s’adapter et de se développer, il faut faire en sorte que son objet lui laisse une telle largesse. En s’y prenant bien, il est possible, en cours de vie sociale, de dévier de son objectif initial. Lors de la rédaction de l’objet social, les associés doivent faire en sorte que la formulation tienne compte de la plupart des situations se présenteront éventuellement. Autrement dit, celui-ci peut lui permettre de :

• Réaliser un but principal ;
• Prendre en compte diverses activités connexes.

À titre d’exemple, une société peut avoir été créée dans le but d’acquérir et de gérer un bien immobilier, au profit évident des associés. Toutefois, il est possible de prévoir dans cette clause des modalités permettant de créer une SCI pour louer les biens ou de les revendre. Mais en voulant offrir une grande marge de manœuvre, les associés peuvent, par inadvertance, donner un pouvoir excessif au dirigeant social. Faire usage de ce mécanisme reste un avantage s’il reste clair et précis.

Bon à savoir : la SCI est un statut juridique au sein duquel la responsabilité des associés est illimitée. Il est essentiel de rédiger un objet qui permet au dirigeant d’assurer normalement la gérance de la société, tout en l’empêchant de prendre trop d’initiatives.

Limiter l’objet social à des actes immobiliers

Compte tenu de sa nature civile, la création de la SCI concerne normalement une activité non commerciale, en rapport avec un patrimoine immobilier. Toutefois, la pratique a permis d’effectuer certains aménagements.

Son fonctionnement peut nécessiter la réalisation de quelques activités connexes, qui n’ont pas forcément un caractère civil. Les associés peuvent rédiger l’objet social de manière à permettre leur réalisation. Pour rappel, ils doivent cependant s’assurer que ceux-ci ne restent que des activités accessoires.

Comment définir un objet adapté aux objectifs de la société ?

Par définition, l’objet social fait référence à une stipulation inscrite dans les statuts d’une société et qui fournit un cadre qui définit les activités pouvant être exercées. De ce fait, normalement, il est le reflet statutaire de l’objectif poursuivi par les associés.

Bon à savoir : pour parvenir à mettre ce dernier en lumière, l’objectif social ne doit laisser place à aucune ambiguïté. Il faut qu’il désigne l’activité telle qu’elle est réellement.

Il convient de noter aussi que l’un des risques pouvant compromettre l’atteinte de cet objectif est la limitation de l’objet. Dans ce cas, la société ne peut aller de l’avant que si elle en modifie la formulation.

Si un objet trop restreint peut se montrer préjudiciable, il en va de même si celui-ci est trop vague. Il doit être suffisamment large, sans perdre sa précision. Il peut également être agrémenté de plusieurs activités secondaires, afin d’élargir au maximum le champ des possibilités et d’anticiper l’évolution de la structure. Il est même possible que les associés choisissent sciemment de restreindre la portée de cet objet afin de limiter les pouvoirs aux mains du dirigeant.

Comment bien rédiger l’objet social de la SCI ?

Pour réussir la rédaction de l’objet social de la SCI, les associés doivent en tout temps garder à l’esprit les conditions de validité. Pour être valable, celui-ci doit :

• Avoir un caractère civil ;
• Être licite ;
• Être réalisable.

Il sera ainsi possible de mieux connaître la façon la plus convenable de rédiger cet élément important des statuts. La SCI est créée dans le but de détenir et d’administrer l’ensemble des biens immobiliers qui constitue son patrimoine. Son activité doit impérativement être de nature civile. Il peut s’agir :

• D’une construction ;
• D’une location ;
• D’un placement immobilier.

Cette caractéristique la place de fait sous le régime général de la société civile. Mais une exception lui permet de réaliser une location meublée. En choisissant cette option, elle se retrouve assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

À noter : en principe, si les sociétés civiles se trouvent dans l’incapacité de faire un appel public à l’épargne, une dérogation concerne la SCI lorsque son objet vise à acquérir et à gérer un patrimoine mobilier locatif.

L’objet social ne doit pas être contraire aux prescriptions légales, à l’ordre public et aux bonnes mœurs. Il faut qu’il concerne une activité réalisable, en tenant compte du statut juridique et des éventuelles réglementations entourant cette dernière.

Pour la rédaction proprement dite, elle doit être la plus claire et précise possible. Le rédacteur doit veiller à intégrer les mentions obligatoires. Rien n’empêche un ou quelques-uns des associés d’effectuer cette tâche. De cette manière, ils n’auront pas à réaliser des dépenses. Ils peuvent accéder à des modèles en ligne pour servir de base et qu’ils personnaliseront ensuite.

Soulignons que compte tenu de sa complexité et de ses exigences, la rédaction ne doit être réalisée que par une personne disposant des connaissances juridiques nécessaires. Si personne parmi les associés ne répond à ces critères, le mieux serait de la confier à un professionnel.

Bon à savoir : le recours à un professionnel peut sembler rebutant, du fait de sa cherté, il évite de recourir par la suite à une modification des statuts.

Comment procéder à sa modification ?

Si le besoin se fait ressentir, les associés disposent du droit de modifier l’objet social de la SCI. Pour ce faire, ils doivent se connecter sur la plateforme numérique du guichet unique et suivre la formalité de modification des statuts.

En règle générale, cette modification est nécessaire si l’objet ne permet plus à la société d’atteindre son objectif, notamment concernant le développement de la structure. Pour l’officialiser, les associés se soumettent à des procédures particulières.

Convocation d’une assemblée générale extraordinaire

La décision portant sur la modification des statuts ne peut être prise que par l’ensemble des associés, réuni en Assemblée générale extraordinaire (AGE). Chacun sera libre de manifester son opinion par l’intermédiaire du droit de vote. En règle générale, la majorité applicable peut être fixée dans les statuts. Une fois cette décision votée, il convient de dresser une trace écrite, par l’intermédiaire du procès-verbal (PV d’AGE).

Une fois que l’autorisation a été obtenue, l’étape suivante consiste à concrétiser cette modification. En effet, compte tenu du fait qu’il ne reflète plus la nouvelle orientation de la société et qu’il risque de compromettre son développement, l’ancien est abandonné au profit d’une nouvelle version, plus à même de répondre aux nouveaux défis.

Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

La publication de l’avis de modification de l’objet social doit être réalisée dans un délai d’un mois suivant le vote de la décision. Pour ce faire, il est nécessaire de s’adresser à un journal d’annonces légales (JAL). Cette formalité permet de porter la décision à la connaissance du public.

Cette annonce doit comporter plusieurs mentions obligatoires. Il s’agit notamment de :

• La dénomination sociale, suivi de la forme juridique (SCI) de la société ;
• La raison sociale ;
• L’objet social précédent ;
• Le nouvel objet social ;
• Le montant du capital ;
• L’adresse du siège social ;
• Le numéro d’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• La date de la tenue de l’assemblée générale (AG au cours de laquelle la décision a été prise).

À l’issue de cette formalité, le déclarant se verra remettre une attestation de parution de l’avis de modification. Ce document, qui sera ajouté au dossier pour la demande de modification, servira à prouver que la société s’est soumise à cette obligation.

Dépôt du dossier de demande de modification au greffe du tribunal

Le greffe du tribunal de commerce est l’institution qui est responsable du RCS. Toutefois, depuis le 1^er janvier 2023, les demandes concernant les formalités d’entreprise doivent transiter par le guichet unique géré par l’INPI.

C’est cette plateforme qui réceptionne la demande de modification statutaire et transmet le dossier au greffe pour qu’il procède à son traitement. Ce dossier doit comporter les éléments suivants :

• Un exemplaire du procès-verbal de modification de l’objet social ;
• Un exemplaire des statuts mis à jour ;
• L’attestation de parution de l’avis de modification (publié auprès du journal d’annonces légales choisi) ;
• Une preuve du règlement des frais de modification ;
• Le formulaire rempli depuis la plateforme.

À noter : à l’issue de cet enregistrement, le déclarant reçoit un nouvel extrait Kbis.

Quel est le coût de la démarche ?

La modification de l’objet engendre certains frais, parmi lesquels on peut citer ceux de :

• Publication de l’annonce légale, s’élevant à 185 euros en France métropolitaine et à 222 euros à Mayotte et à la Réunion ;
• Immatriculation, comprenant les émoluments du greffe (58,85 euros) et de dépôt d’actes (8,03 euros).

Bon à savoir : à ces coûts peuvent s’ajouter les frais de rédaction des statuts, si les associés décident de faire appel à des prestataires externes.

Rappel : règles générales encadrant l’objet social d’une entreprise

L’objet social, qui désigne l’activité exercée par la société, est un composant obligatoire des statuts. Pour être valide, il doit être licite, possible et de nature civile. Sa modification entraîne inévitablement une modification des statuts.

Il convient de rappeler aussi que l’objet social permet de définir non seulement les possibilités de l’entreprise, que ce soit en matière d’activité ou de développement, mais également l’étendue des pouvoirs du gérant.

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