Créer une SCI pour louer

Créer une SCI pour louer constitue une alternative intéressante permettant de concrétiser un projet en rapport avec des investissements immobiliers. À la différence des autres formes juridiques, ce statut offre des facilités permettant à deux ou plusieurs personnes d’acquérir des biens immobiliers et d’assurer leur gestion, de la manière la plus efficace possible.

Les associés disposent également de la possibilité de percevoir des fruits de ce patrimoine en mettant les immeubles en location. Toutefois, compte tenu de sa nature purement civile, cette structure a l’interdiction de se consacrer à l’achat d’un bien immobilier si son objectif est de le revendre en faisant des bénéfices.

Quels sont les principaux avantages de créer une SCI pour louer ?

La SCI est la structure la plus populaire pour les investissements locatifs. Elle présente de nombreuses caractéristiques dont les associés peuvent tirer avantage pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier qu’ils ont constitué. À l’instar de la SARL et la SAS, elle permet de réaliser un investissement à plusieurs.

Dans le cadre de la création d’une SCI familiale, elle permet d’apporter une solution simple et efficace aux problèmes posés par l’indivision. Ce dernier fait référence à une situation où, après une succession ou un divorce, deux ou plusieurs personnes disposent de la propriété des mêmes biens immobiliers, en attendant d’effectuer le partage.

Investissement à plusieurs

L’une des difficultés auxquelles les entrepreneurs peuvent se confronter lorsqu’ils souhaitent concrétiser un projet, c’est de trouver les fonds nécessaires. En choisissant de créer une SCI pour louer, il est nécessaire de se mettre à plusieurs. Chacun d’entre eux devra apporter sa contribution à la constitution du capital social, aussi modeste soit-il. En répartissant ainsi les charges, les associés s’assurent de rassembler le montant nécessaire pour acquérir ou développer son patrimoine immobilier.

La pluralité des associés devient alors le gage d’une capacité d’achat accrue. La structure aura les moyens de faire des acquisitions plus onéreuses. De ce fait, du moment que le projet porte sur des investissements immobiliers, la SCI leur offre le cadre idéal.

Suivant le montant de ses apports, chacun recevra des parts sociales. Elles permettront de déterminer sa quote-part pour les bénéfices locatifs. À ce stade, ils pourront déjà choisir lequel, parmi eux, endossera la fonction de gérant. La structure disposera d’un dirigeant qui sera le garant du bon fonctionnement de la structure.

Bon à savoir : la nomination du gérant peut s’effectuer à partir des statuts, mais il est préférable de le faire sur un acte indépendant. En cas de changement de dirigeant, la société n’aura ainsi pas l’obligation de procéder à des modifications statutaires.

Partage des risques

Aucune entreprise n’est exempte de risques. D’ailleurs, c’est ce facteur qui dissuade bon nombre de personnes de se lancer dans l’aventure entrepreneuriale. En choisissant la SCI comme structure juridique, les associés s’exposent au risque de voir leur projet échoué.

Toutefois, leur pluralité joue encore un rôle important dans l’apaisement des craintes. En effet, elle permet de faire un partage des risques. À côté du capital social, ce dernier point constitue une garantie supplémentaire qui suffit généralement à rassurer les investisseurs. La structure a plus de chance de se voir accorder des prêts que les particuliers ou les auto-entrepreneurs.

Les banques sont sensibles à l’image de sérieux et de professionnalisme que renvoie la structure. De plus, compte tenu de la responsabilité illimitée des associés, ces établissements disposent d’une autre alternative pour se faire rembourser.

Dans le cas où les actifs de la structure seraient insuffisants pour faire face aux dettes, les créanciers peuvent exiger effectivement un remboursement de la part des associés. Ces derniers devront participer au prorata de leurs parts sociales.

Souplesse d’organisation

La structure permet de remédier aux limites fixées par l’indivision. Elle est dotée du schéma organisationnel qui se rattache aux sociétés. En effet, elle dispose d’un organe de décision et d’un organe de direction. Ce dernier est habilité à agir au nom et pour son compte. De ce fait, la SCI est apte à faire face à des imprévus et à s’adapter.

Quelles sont les autres raisons d’un tel investissement ?

Les avantages de la SCI ne se limitent pas à son organisation interne ou à la pluralité des associés qui se réunissent en son sein. Cette structure est généralement utilisée pour transmettre un patrimoine ou pour faire quelques profits en proposant des immeubles à la location. Elle jouit également de quelques avantages fiscaux.

Fiscalité avantageuse

Lorsque la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu, chaque associé, dans sa déclaration annuelle des revenus, doit veiller à intégrer la quote-part émanant de la structure. Autrement dit, le paiement de l’impôt de la société s’effectue par l’intermédiaire des associés, suivant leur taux de participation à la constitution du capital social.

Parfois, il arrive que la SCI fasse l’expérience du déficit foncier. En effet, il peut advenir que le montant des revenus enregistrés durant un exercice social soit insuffisant pour couvrir les charges. Dans pareil cas, il est à craindre que les associés subissent le poids de ces derniers.

La contre mesure consiste à déclarer le déficit foncier. De cette manière, les associés peuvent réduire le montant des impôts dont ils doivent s’acquitter en réduisant celui de leurs revenus fonciers. Il est utile de préciser que le paiement de l’impôt pour une SCI soumis à l’IR ne se fait que lorsque les associés perçoivent leurs quotes-parts des bénéfices imposables.

De ce fait, si la structure s’arrange pour que les associés ne perçoivent rien, les associés n’auront plus à payer d’impôt pour le compte de la SCI. Il est possible de soustraire ces bénéfices dès leur perception, en les versant en intégralité sur un compte courant d’associé.

Les associés ont le choix d’attendre la clôture de l’exercice social pour obtenir leurs parts de bénéfices. Ils s’assureront ainsi d’avoir les moyens de s’acquitter de cette obligation fiscale. Notons qu’en tant que société, la SCI peut aussi être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). 

Avantages successoraux

La SCI est un moyen communément utilisé pour faciliter les procédures en rapport avec la succession. Plusieurs arguments peuvent être avancés pour motiver ce choix. En l’absence d’une telle structure, il est inévitable qu’un patrimoine immobilier que doivent se partager plusieurs héritiers passe en indivision.

Cette dernière présente de nombreux inconvénients, comme la lourdeur organisationnelle. En effet, chaque décision doit être prise à l’unanimité. De plus, sa finalité entraîne généralement la vente du bien ou son morcellement.

Le patrimoine immobilier commun, s’il est géré au sein d’une SCI, permet d’assurer sa transmission d’une personne à une autre. Grâce à cette société, un parent ne transmet pas un bien immobilier, mais les droits qui s’y rattachent.

Ces parts sociales permettent aux héritiers de récolter les fruits de ce patrimoine (une part des loyers). Dans l’hypothèse où l’un d’entre eux voudrait quitter cette structure, les biens n’auront pas à être vendus. Il lui suffira de céder ses parts.

Bon à savoir : normalement, la transmission d’un bien immobilier d’une personne à une autre engendre des droits de mutation. Il est possible de bénéficier d’une exonération de 100 000 euros tous les 15 ans et par enfant. De ce fait, en veillant à respecter ce seuil, on peut éviter de payer les droits en question.

Relation moins personnelle avec les locataires

Parfois, la relation entre locataire et propriétaire peut être très tendue, surtout en cas de retard répété de paiement. Avec la SCI, le locataire aura une structure comme propriétaire et interlocuteur, ce qui donne une image impersonnelle de leurs relations, qui s’en retrouvent ainsi facilitée. Les prises de décisions émanent essentiellement de l’assemblée des associés.

Quels sont les dispositifs à connaître lorsque l’on prévoit de créer une SCI pour louer ?

Quand on prévoit de créer une SCI pour louer, il convient de savoir que l’option à l’impôt sur le revenu génère de nombreux avantages pour une Société civile immobilière. Parmi ceux-ci se trouvent les amortissements des biens qu’elle détient. Elle peut en bénéficier grâce à certains dispositifs fiscaux mis en place.

Borloo neuf

Borloo neuf est un dispositif dont la portée est assez limitée. En effet, il ne se limite qu’aux biens anciens réhabilités. Les investissements immobiliers les concernant doivent avoir été réalisés au cours de la période s’étalant du 1^er septembre 2006 au 31 décembre 2009.

Grâce à ce dispositif, une SCI répondant aux critères d’éligibilité peut bénéficier d’un régime d’amortissement qui lui est plus favorable. Le taux maximum auquel il est soumis n’excède pas 6 % par an. En contrepartie, la structure doit proposer des logements à un loyer plus attractif. Les bénéficiaires sont des personnes qui respectent certains plafonds de ressources.

Robien classique

Grâce à ce dispositif, la SCI a l’opportunité de déduire les amortissements qui sont pratiqués sur les biens immobiliers mis en location des revenus fonciers qui intégreront son bénéfice fiscal. Concrètement, la structure bénéficie des taux évolutifs, dont le montant dépend du temps durant lequel le bien a été détenu.

Pinel

La loi Pinel a mis en place un dispositif permettant de réduire la fiscalité applicable à certains investissements immobiliers à vocation locative. Pour bénéficier de ses avantages, il est nécessaire de satisfaire certains critères d’éligibilité. Elles touchent :

• La nature du logement, à savoir les logements acquis neufs, les locaux en l’état, mais en futur d’achèvement et les habitations faisant l’objet de travaux ;
• La localisation, à savoir dans les zones A, A bis ou B1 ;
• Le prix et l’exploitation, dans la limite de deux acquisitions par an et par SCI.

Mais indépendamment des conditions générales, il faut que les associés de la SCI satisfassent d’autres conditions pour pouvoir bénéficier du régime. En effet, ils doivent opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour leur structure et maintenir leur engagement pendant toute la durée de la location du logement Pinel. Cette période peut être de 6, de 9 ou de 12 ans.

Quelles sont les démarches à effectuer pour créer la SCI ?

Du moment où des personnes acceptent de s’unir pour créer ensemble une SCI, ils doivent se préparer à suivre des démarches bien précises, en commençant par la souscription au capital social. Ce n’est qu’en acceptant d’investir dans sa mise en place qu’il est possible d’acquérir le statut d’associé au sein de la structure.

La personnalité morale (et par conséquent, l’existence juridique) ne lui sera octroyée qu’à la suite de son immatriculation. Entre ces étapes, les associés devront accomplir toutes les démarches, en veillant à réunir des justificatifs.

Réalisation d’apports dans la société

Une société ne peut pas commencer à fonctionner sans apport. Indépendamment du fait que c’est une obligation légale pour la création de la SCI, cette structure ne pourra pas acquérir un patrimoine immobilier à gérer si les associés ne lui fournissent pas les moyens pour y parvenir.

Ces derniers seront utilisés pour former le capital social de la société. Les associés auront alors le choix entre les apports en :

• Numéraire, qui sont une somme d’argent ;
• Nature, à savoir des biens mobiliers ou immobiliers.

La somme d’argent constituant les apports en numéraire, sitôt après leur libération, fera l’objet d’un dépôt sur le compte bancaire SCI spécialement ouvert pour la SCI. En contrepartie, la banque délivrera un certificat de dépôt des fonds, qui figure parmi les composants du dossier de demande d’immatriculation. Concernant les apports en nature, il est parfois nécessaire de les évaluer pour leur donner une valeur pouvant être comptabilisée.

À noter : la législation mentionne la nécessité pour une société d’être dotée d’un capital social, mais elle reste muette sur le montant de celui-ci. De ce fait, l‘immatriculation de la SCI et commencer à fonctionner avec seulement 1 euro purement symbolique d’apport. Il incombe alors aux associés de définir le montant le plus raisonnable.

Rédaction des statuts

Les statuts contiennent toutes les informations concernant la société, que ce soit sa composition, son fonctionnement ou son objectif. Ce document encadre et assure le bon déroulement de la vie sociale de l’entreprise. De ce fait, les associés doivent porter une attention particulière à sa rédaction.

Le cas échéant, s’ils craignent de ne pas être compétents pour leur rédaction, les associés peuvent faire appel à un professionnel. Dans un cas comme dans l’autre, les statuts doivent contenir les mentions suivantes :

• La dénomination sociale ;
• La durée de vie ne dépassant pas le plafond légal de 99 ans ;
• L’objet social, l’objectif à atteindre ayant motivé la création de la structure ;
• L’adresse du siège social pour les correspondances administratives ;
• Le montant du capital social ;
• L’identité des associés.

Bon à savoir : les associés peuvent insérer également des clauses dans les statuts pour fixer le quorum et les règles en matière de vote de l’assemblée générale.

Publication d’un avis de constitution

Les associés doivent s’assurer que l’avis de constitution de la SCI soit publié dans un journal d’annonces légales de leur choix au cours du mois suivant la signature des statuts. Et il faudra qu’ils s’adressent aux JAL qui couvrent le département où est localisé le siège social de la structure.

Cette annonce vise à informer les tiers. Sa publication leur permet d’avoir le temps de réagir si le besoin s’en fait ressentir. L’avis doit comporter plusieurs renseignements différents concernant la société en devenir, à commencer par ceux permettant de l’identifier. Il s’agit notamment de :

• La nature des statuts (acte authentique rédigé par le notaire ou acte sous seing rédigé par les associés) ;
• La raison sociale ;
• L’objet social de la SCI ;
• La durée de vie sociale ;
• La dénomination, suivie du statut juridique ;
• L’adresse du siège social ;
• Le montant du capital social ;
• L’identification du gérant et du signataire de l’annonce.

À la suite de la publication, le journal devra remettre une attestation de parution. Ce document, qui prouve sans équivoque le passage par cette étape, rejoint les autres pièces justificatives dans le dossier d’immatriculation de la société.

Quelles sont les formalités d’immatriculation de la société ?

Auparavant, les démarches d’immatriculation impliquaient de nombreux acteurs. Un entrepreneur souhaitant créer une société devait faire en sorte d’identifier son interlocuteur par rapport au statut juridique qu’il a choisi.

Pour faciliter la réalisation des démarches, le gouvernement a décidé de mettre en place un guichet unique qui doit prendre en charge toutes les formalités d’entreprise, peu importe le statut juridique choisi. Depuis début janvier 2023, la plateforme est officiellement devenue le détenteur du monopole des formalités.

Accès au guichet unique

Le guichet unique prend en charge toutes les formalités d’entreprise, de la création d’une structure juridique à la dissolution de la SCI. De ce fait, les entrepreneurs, les dirigeants d’entreprise ou toute autre personne intéressée peuvent se rendre directement sur l’adresse de cette plateforme ou faire une recherche à partir d’un moteur de recherche.

Toutefois, la réalisation des procédures est subordonnée à l’ouverture d’un compte utilisateur. Ce n’est qu’après l’obtention des identifiants qu’il est possible d’accéder à l’espace sécurisé permettant d’accomplir la formalité.

Remplissage d’un formulaire dynamique

Les différents types de formulaires en usage dans l’ancien système ont tous été supprimés par le guichet unique. Sur ce nouveau site, les déclarants ne devront se tourner que vers le seul formulaire disponible.

Celui-ci a la particularité de pouvoir s’adapter à chaque type de prestation, suivant les spécificités énoncées, sauf pour réaliser les démarches de fermeture d’entreprise. En effet, un formulaire spécifique est réservé à l’accomplissement de cette formalité.

Création et dépôt du dossier d’immatriculation

Pour que la demande d’immatriculation soit jugée valable, elle doit être renforcée par un dossier solide. Ce dernier ainsi que le formulaire susmentionné pourront être déposés sur la plateforme en ligne du guichet unique. Néanmoins, celui-ci n’a pas la compétence pour traiter les demandes qui lui sont confiées. Il ne se contente que de les transmettre aux institutions compétentes.

Ce dossier est formé à partir des diverses pièces justificatives rassemblées après la réalisation de chaque étape du processus de création. Concrètement, il est composé par les éléments suivants :

• Le PV de l’AG constitutive ;
• Une pièce d’identité des dirigeants (si le dirigeant est une personne physique, que ce soit une carte d’identité ou passeport) ;
• Un extrait Kbis de moins de 3 mois (si le dirigeant est une personne morale) ;
• Les statuts de la SCI, accompagnés de tous les documents (éventuels) s’y rattachant, notamment, le justificatif de la nomination du dirigeant ;
• Un rapport du commissaire aux apports (en cas d’évaluation des apports en nature) ;
• L’attestation de dépôt de fonds ;
• L’attestation de parution émanant du journal d’annonces légales ;
• Un justificatif du paiement des frais d’immatriculation.

Signature de la formalité en ligne

Pour un dossier physique, le déclarant devra apposer sa signature avant de le déposer ou de l’envoyer, à travers les services postaux. Avec l’apparition des formalités en ligne, un procédé a été mis en place afin de recueillir la signature électronique. À côté de la version simple, la version sécurisée existe et c’est généralement cette dernière qui est privilégiée.

Paiement et suivi

Les services du guichet unique sont gratuits, mais le déclarant doit payer les frais inhérents au traitement du dossier. Pour ce faire, cette plateforme a mis en place un système de paiement. Il permet de recueillir les paiements par carte bancaire ou par un compte.

Une fois la demande envoyée, le déclarant peut régulièrement suivre l’évolution de la formalité à partir de l’option correspondant sur le tableau de bord du guichet unique. Pour accéder à l’outil, il peut utiliser ses identifiants de connexion.

Quel est le budget à prévoir pour créer une SCI pour louer ?

Afin de préparer le budget à utiliser pour créer une SCI pour louer, les associés doivent établir une liste des dépenses. Celle-ci comportera les éléments suivants :

• Le montant du capital social (1 euro au minimum) ;
• Les frais de publication de l’annonce légale s’élevant à 185 euros en France métropolitaine et à 222 euros à Mayotte et à la Réunion ;
• Les frais d’immatriculation de 58,85 euros pour les émoluments du greffe et de 8,03 euros pour le dépôt d’actes ;
• La déclaration des bénéfices effectifs de 21,41 euros.

À noter : si les associés font appel à des prestataires pour la rédaction des statuts SCI, les frais sont d’environ 200 euros pour les sites spécialisés et entre 1500 euros et 2500 euros pour les professionnels du droit.

Quelles sont les limites de l’investissement ?

L’investissement immobilier, par l’intermédiaire de la société civile immobilière, est limité aux activités de nature civile. Il convient de savoir que le seul moyen d’en tirer bénéfice est de proposer les immeubles à la location.

Toutes les activités de nature commerciale, comme l’achat de bien immobilier pour la revente, lui sont interdites. De plus, les patrimoines personnels des associés de la société ne sont pas à l’abri des créanciers.

FAQ

• Familiale ;
• D’attribution ;
• Construction-vente.