Tout savoir sur la SCI

La SCI est une société civile créée afin d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Autrement dit, c’est une structure qui regroupe des personnes détenant un ensemble de biens. Le statut bénéficie d’un encadrement légal clair du Code civil. Notons que sa création nécessite l’envoi d’un avis de constitution dans un JAL.

Compte tenu de son caractère purement civil, il lui est strictement interdit d’effectuer des opérations commerciales, comme l’achat pour revente. Toutefois, il lui est permis d’effectuer des achats pour renforcer le nombre des biens détenus. Les associés peuvent également créer une SCI pour louer afin de percevoir un loyer mensuel.

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

La SCI est la forme sociale de prédilection des personnes qui souhaitent gérer un bien immobilier. Son adoption peut répondre à des besoins pratiques. En effet, l’avantage de la SCI est qu’elle est dotée d’une structure interne permettant d’administrer le patrimoine constitué et même d’en tirer profit. Elle peut utiliser les biens détenus comme source de revenus, en les mettant en location. Ce type d’opération est une pratique courante au sein de cette structure. Grâce à cette location, les associés peuvent percevoir des dividendes.

Compte tenu de la nature de ses activités, il est primordial que chaque associé réalise des apports. Ce n’est qu’ainsi que la société pourra mettre en place son patrimoine immobilier. Un gérant est nommé afin de se charger de tous les actes de gestion et d’administration de la structure.

C’est sur lui que les associés peuvent décharger leur obligation de mettre en valeur les biens détenus. Avec un gérant compétent, la SCI peut se développer, assurant aux associés de percevoir durablement une rente.

Si la SCI est obligée de s’acquitter d’une charge fiscale, elle peut néanmoins choisir le régime auquel elle va se soumettre. Par défaut, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Avec ce régime, la société n’a pas à effectuer une déclaration et, par conséquent, ne paie pas d’impôts. L’imposition se fera après que les bénéfices sont partagés entre les associés, sous forme de dividendes.

L’indivision est une solution permettant de garder un bien immobilier en l’état, lorsqu’aucune solution n’a encore été trouvée pour le partager. Elle est mise en place à la suite de divers événements, tels que :

• La séparation ;
• Le divorce ;
• Le décès.

Toutefois, elle présente de nombreux inconvénients, qui peuvent engendrer des conflits. Notons que la création d’une société civile immobilière constitue une alternative comblant les lacunes de l’indivision.

D’autre part, les parents peuvent utiliser la SCI comme moyen logique et efficace pour transmettre un bien à leurs héritiers. Grâce à cette solution, au lieu de partager directement le bien entre leurs enfants, une procédure longue et coûteuse, ils s’arrangent pour créer la société (qui sera la propriétaire du bien) et de partager les parts entre les héritiers.

Quelles différences entre le régime de l’indivision et la SCI ?

La SCI et l’indivision sont deux moyens qui peuvent apporter des solutions à un même problème. En effet, il arrive que des personnes désirent détenir un même bien ou que, face à des situations spécifiques, il soit momentanément ou définitivement impossible de procéder à un partage.

L’indivision se caractérise par son absence de formalisme et la simplicité de sa mise en place. En effet, elle se crée par défaut, sans structure bien définie. Son adoption empêche toute cession d’une partie ou de la totalité du bien, sans l’intervention de l’ensemble des indivisaires. La seule formalité exigée est le recours au service d’un notaire lorsque ceux-ci souhaitent rédiger une convention d’indivision.

Contrairement à l’indivision, la SCI est un statut juridique structuré. Sa création doit obéir à une procédure stricte, comprenant :

• La rédaction des statuts ;
• La publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• L’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Elle nécessite qu’un dirigeant soit désigné pour devenir le représentant légal de la société. Si les décisions les plus importantes, notamment celles qui peuvent impacter les statuts SCI, doivent être prises par les associés, le gérant dispose d’une certaine liberté pour assurer la gestion de son patrimoine immobilier.

La SCI se caractérise par une plus grande fluidité. En effet, la présence du gérant garantit la rapidité des décisions. En cas de désaccord, un associé peut décider de quitter librement la société en cédant ses parts. Autrement dit, cette structure facilite la gestion et la préservation du patrimoine.

Concernant l’indivision, ce n’est pas une structure formelle. Elle permet tout simplement à un groupe de personnes de détenir un bien. Toutes les décisions qui concernent l’exploitation du patrimoine nécessitent qu’au moins deux tiers des propriétaires expriment leur accord. Pour les actes les plus importants, notamment ceux qui concernent la vente de l’immeuble, il est nécessaire d’obtenir le consentement de la totalité des indivisaires.

En matière de fiscalité, l’avantage penche en faveur de la SCI. En effet, avec cette structure, il est possible de choisir le régime fiscal applicable. Compte tenu du fait que c’est la société qui détient les biens immobiliers, la fiscalité en matière de succession, matérialisée par la transmission de parts sociales, bénéficie d’une réduction.

Pour l’indivision, la seule option en matière de régime fiscal applicable aux bénéfices découlant de l’exploitation des biens immobiliers est l’impôt sur le revenu. En effet, il est impossible de le changer. Le taux d’imposition peut varier pour chacun des propriétaires. En matière de succession, la fiscalité dépend essentiellement de la valeur du patrimoine qui est transmis aux héritiers.

Est-il possible de se lancer seul en SCI ?

Les règles sont claires en matière de création de la SCI. En effet, cette structure ne se crée que par au moins deux personnes. Elles peuvent indifféremment être des personnes physiques ou des personnes morales. De ce fait, aucune version unipersonnelle pour cette structure.

Mais les associés de la SCI jouissent d’une certaine liberté en matière d’organisation. En effet, ils peuvent réaliser divers montages leur donnant la possibilité de créer une société qui s’adapte à leurs besoins.

Que doit-on savoir d’autre sur la société civile immobilière ?

Pour comprendre pleinement la société civile immobilière, il est essentiel de maîtriser tous les aspects le concernant, ce qui implique, entre autres, de s’intéresser à son fonctionnement interne, au régime fiscal qui lui est applicable et à son organe de direction.

Fonctionnement

Les statuts jouent un rôle essentiel pour la SCI. En effet, ce document recèle l’ensemble des réglementations qui visent à offrir un cadre à la structure. Il définit clairement les modalités inhérentes à son fonctionnement. Pour en tirer le maximum de profit, les associés doivent prendre le soin de bien soigner les formulations. Concrètement, il faut qu’ils s’assurent de trouver le juste milieu.

Bon à savoir : compte tenu de l’importance des règles de fonctionnement pour la SCI, les associés peuvent solliciter l’intervention d’un professionnel, notamment l’expert-comptable, l’avocat ou le notaire pour la rédaction des statuts.

Le gérant est placé à la tête de la SCI par une décision concertée des associés. C’est également les statuts qui doivent définir pleinement sa place au sein de la structure. Souvent, il n’est soumis qu’à une seule obligation légale.

Chaque année, il est tenu de s’occuper de la rédaction et de la remise aux associés d’un rapport de gestion annuelle. Ce dernier doit mettre en évidence les mentions concernant :

• L’ensemble des biens formant le patrimoine immobilier de la SCI ;
• La totalité des achats et des ventes réalisées par la société ;
• Les résultats annuels comprenant, entre autres, les recettes, les charges et les diverses dettes de la société ;
• Les faits notables au cours de l’année écoulée ;
• Les prévisions concernant les événements et les charges majeurs pour les temps à venir.

À noter : aucune limitation de responsabilité n’existe avec la SCI. De ce fait, les associés peuvent se trouver dans l’obligation de régler les dettes de la société avec leur patrimoine personnel. La participation de chacun dépend de ses parts dans la société.

Imposition

Compte tenu de sa nature, la SCI est assujettie par défaut au régime d’imposition des sociétés de personnes, à savoir l’impôt sur le revenu. Elle est dite transparente, car la société personne morale n’est pas directement soumise à l’obligation de déclarer ses revenus et de payer l’impôt y afférent.

Elle partage les bénéfices entre les associés personnes physiques et ce sont ces derniers qui doivent déclarer et payer l’impôt sur leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Dans l’éventualité d’une cession de parts sociales, les plus-values de nature immobilière sont soumises au taux d’imposition de 19 %.

Cette imposition est alourdie par les 15,5 % supplémentaires, à titre de prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Grâce à l’application de ce régime fiscal, il est possible de bénéficier du même régime d’abattement sur les plus-values immobilières que celui qui est applicable aux particuliers.

Après 22 ans de détention, il est possible de jouir d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. Ce n’est qu’au bout de 30 années de détention qu’intervient l’exonération totale. Dans l’éventualité où la société enregistrerait un déficit, la quote-part de ce dernier pourra être imputée sur le revenu des associés dans sa globalité, jusqu’à 10 700 euros.

Les associés ont le pouvoir de changer le régime fiscal auquel la SCI est soumise. En effet, ils peuvent opter pour un assujettissement à l’IS. Ce choix implique que c’est la société elle-même, en tant que personne morale qui est imposée directement.

Autrement dit, c’est la société, et non les associés, qui s’acquitte du montant de l’impôt. Il est possible d’appliquer les règles des BIC pour calculer le bénéfice imposable réalisé par la société. Au niveau de cette dernière, le taux de l’IS est de 15 %.

Tous les associés sont tenus d’exprimer leur accord afin de soumettre la société à l’IS, grâce à l’apposition de leur signature. Par ce geste, ils acceptent la double imposition engendrée par ce régime.

Une fois que les bénéfices auront été distribués à chacun sous forme de dividendes, ils constituent des revenus imposables. Après une première imposition auprès de la société, les bénéfices seront imposés une deuxième fois auprès des associés.

En décidant d’opter pour l’IS, les associés ne peuvent plus changer de régime fiscal. Ce choix est irrévocable. La société ne sera imposée que sur le résultat, toutes les charges en moins (dont l’amortissement de l’immeuble). Le taux applicable aux bénéfices de la SCI dépend du montant de celui-ci :

• 15 % (jusqu’à 38 120 euros) ;
• 28 % (jusqu’à 500 000 euros) ;
• 33,33 % (pour les montants supérieurs).

Capital

Pour le montant du capital social, la loi ne pose aucune limitation. De ce fait, la SCI peut légalement être créée avec 1 euro symbolique, ce qui peut constituer un avantage pour les associés. Ils ont la possibilité de définir librement le montant qu’ils souhaitent investir dans l’exploitation et de choisir entre un :

• Capital fixe ;
• Capital variable.

Le capital fixe peut convenir à la SCI destinée essentiellement à la gestion d’un bien immobilier commun, à la suite d’un divorce ou pour celle créée par des parents pour assurer leur succession. Une fois que son montant aura été inscrit sur les statuts, il ne peut être modifié que par une modification statutaire, ce qui implique une procédure longue et coûteuse.

Le capital variable, en revanche, convient à la SCI créée en vue de louer des biens immobiliers. En effet, pour accroître les profits, les associés peuvent être déterminés à accroître le patrimoine de la société.

Ce type de capital implique que son montant peut être augmenté ou réduit sans être obligé de se soumettre à des démarches particulières. Toutefois, cette variation doit respecter l’intervalle, compris entre le plancher et le plafond, fixé dans les statuts. Autrement, il sera nécessaire de modifier le document.

Rôle et pouvoir du gérant

Le gérant dirige la SCI et en est son représentant légal. De ce fait, il sera amené à prendre des décisions au nom de l’entreprise. Les statuts, compte tenu de leur rôle dans l’encadrement de la société, doivent comporter des mentions sur les modalités entourant :

• La nomination du patron de l’entreprise ;
• Les responsabilités ;
• Les pouvoirs ;
• La révocation.

Concrètement, la nomination du gérant peut s’effectuer directement dans les statuts. Toutefois, cette option n’est pas conseillée, car dans l’éventualité où il quitterait ses fonctions, il sera obligatoire de modifier le document. Le mieux est de le nommer à partir d’un acte séparé.

Sa fonction implique de nombreuses responsabilités. Il est l’interlocuteur pour toute personne désirant communiquer avec la société. En interne, il sera chargé de tenir et gérer les comptes de l’entreprise. Sa gestion englobe diverses missions administratives, comptables et juridiques, pour le compte de la SCI. Il sera ainsi amené à :

• Réaliser les déclarations fiscales ;
• Encaisser les loyers ;
• Payer les charges de la société ;
• Assurer la maintenance des biens ;
• Noter les recettes et les dépenses de la SCI.

Modes de consultation des associés

Les associés, grâce à leurs apports, ont le droit de prendre part à la gestion de la société. Ils sont surtout sollicités pour les grandes décisions concernant la SCI, notamment celles qui impliquent une modification des statuts.

Lorsque le gérant souhaite procéder à une action en dehors de sa compétence normale, il doit consulter les associés. Pour ce faire, il peut les convoquer à une assemblée générale et leur exposer sa requête. La prise de décision s’effectue par vote. Le résultat pourra être appliqué dans les plus brefs délais.

Comment trouver un nom pour sa SCI ?

Le nom de la SCI joue un rôle majeur dans le processus d’identification de la structure. En effet, c’est par celui-ci que la société sera désignée et il devra figurer dans tous les documents d’entreprise, suivi de la forme juridique.

Il doit impérativement se conformer à la loi. Autrement dit, il faut qu’il soit licite, respectueux des bonnes mœurs et de l’ordre public. De plus, il est important qu’il ne soit pas déjà utilisé par une autre entité.

Dans la mesure où ils respectent les règles susmentionnées, les associés ont la possibilité de choisir librement la dénomination sociale de la SCI. Il peut s’agir d’un mot évocateur ou des sigles (notamment un mélange de leurs initiales). Dans l’idéal, il faudra trouver un nom marquant et facile à retenir.

Peut-on créer une SCI sans apport ?

La loi mentionne clairement qu’une société doit disposer d’un capital social et cette règle est aussi valable pour la SCI. De ce fait, les associés doivent impérativement réaliser des apports afin de le constituer.

Toutefois, la loi ne mentionne aucun montant minimum pour former le capital social. Comme cité précédemment, il est alors possible, en théorie, de créer la société avec seulement 1 euro symbolique d’apport.

Comment procéder à la création de la société ?

La procédure de création de la SCI est identique à celle des autres sociétés. Concrètement, elle comprend les étapes suivantes :

• La rédaction des statuts ;
• Le dépôt du capital social ;
• La publication de l’annonce légale ;
• L’immatriculation.

À noter : le dépôt de la demande d’immatriculation doit s’effectuer à partir du guichet unique. Celui-ci se chargera de le transmettre au greffe du tribunal de commerce. 

Qui choisir pour accomplir la démarche ?

Normalement, le projet de créer la SCI émane d’une personne. C’est elle qui devra préparer le terrain et convaincre d’autres personnes de s’associer avec elle pour assurer la création de cette structure. Compte tenu du fait qu’elle est celle qui a initié le projet, il lui revient généralement d’accomplir elle-même toute la démarche nécessaire à la création de la société.

Bon à savoir : toutefois, les associés peuvent décider de faire appel à des prestataires pour réaliser certaines démarches, notamment la rédaction des statuts.

Quel est le coût de la démarche ?

Toute personne souhaitant mettre en place une société doit prévoir les frais qui s’y rattachent. Le coût de création en SCI est valable aussi bien pour les sociétés commerciales que civiles. Des dépenses obligatoires existent. Elles comprennent :

• Les frais pour la publication de l’avis de création de la SCI auprès d’un journal d’annonces légales (185 euros en France métropolitaine et 222 euros à Mayotte et à la Réunion) ;
• Les frais d’immatriculation (58,85 euros pour les émoluments du greffe et 8,03 euros pour le dépôt d’actes) ;
• La déclaration des bénéfices effectifs (21,41 euros).

En outre, les associés peuvent être amenés à réaliser des dépenses supplémentaires, notamment pour la rédaction des statuts. Celle-ci coûte environ :

• 200 euros sur une plateforme en ligne ;
• Entre 1000 euros et 2500 euros auprès des professionnels tels que les avocats ou notaires.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Malgré ses nombreux avantages, l’adoption de la SCI comme statut juridique présente quelques inconvénients. Pour pouvoir la créer, il est nécessaire de suivre une procédure longue, fastidieuse et coûteuse. Elle peut s’étendre sur plusieurs mois entre la prise de décision (lors de la première assemblée des associés) et l’immatriculation de la SCI.

L’impossibilité de limiter la responsabilité des associés constitue aussi un problème majeur alors que le créateur d’entreprise doit se rapprocher d’autres personnes pour les inciter à s’associer avec lui. Leurs biens personnels ne sont pas protégés face aux créanciers de la société.

Une SCI familiale, de quoi il s’agit ?

La SCI a plusieurs sortes de variantes, parmi lesquelles figure la SCI familiale. Cette dernière est en tout point conforme à la forme basique, à un détail près : tous les associés partagent un lien de parenté ou d’alliance (jusqu’au 4^e degré).

Cet élément constitue une condition sine qua non pour qu’une SCI obtienne ce qualificatif. De ce fait, une telle société peut aussi bien rassembler des parents avec leurs enfants que des cousins germains entre eux.

Est-il possible de faire de la location meublée en créant une SCI ?

La SCI étant une société civile, il lui est interdit d’exercer des activités commerciales. La seule activité générant des profits qu’elle peut réaliser est la mise en location d’un bien immobilier. Cependant, elle se limite normalement à la location non meublée.

La location meublée est, quant à elle, considérée comme une activité commerciale. Mais une petite exception existe. La SCI peut faire de la location meublée, à condition de se soumettre à certaines règles, normalement applicables aux sociétés commerciales.

Comment apporter un bien immobilier en SCI ?

Lors de la création de la SCI, les associés seront amenés à réaliser deux types d’apports, à savoir les :

• Apports en numéraire, faisant référence à une somme d’argent ;
• Apports en nature, correspondant à des biens mobiliers ou immobiliers.

La SCI se spécialisant dans la gestion d’un patrimoine immobilier, un associé peut offrir la propriété d’un immeuble lui appartenant à la société. Parfois, il est nécessaire de faire appel à un commissaire aux apports pour évaluer le bien. Cette formalité permet d’obtenir une valeur qui sera alors comptabilisée.

FAQ

• SCI d’attribution ;
• Société civile de construction-vente (SCCV).

Il convient de savoir que cette dernière donne la possibilité d’effectuer une promotion immobilière.