La SCI familiale ou SCI de famille

La SCI familiale, à l’instar de la SCI classique, est une société civile dont la création est motivée par le désir d’acquérir des biens immobiliers pour mettre en place un patrimoine immobilier et en assurer la gestion de manière optimale.

Comme la SARL familiale, elle se distingue par le fait que toutes les personnes qui se regroupent en son sein et qui acquièrent le titre d’associé font partie d’une même famille, comme le suggère son nom. Il peut s’agir d’une solution aux contraintes qui se rattachent à l’indivision ou pour faciliter la succession. Mais avant de pouvoir recourir à cette option, il faut être en mesure de mieux en comprendre son fonctionnement.

Que signifie SCI familiale ?

La SCI familiale comprend deux parties qu’il convient d’expliciter pour parvenir à en saisir le sens global. Il s’agit avant tout d’une Société civile immobilière. De ce fait, c’est une structure créée spécialement afin de gérer un patrimoine immobilier. Cette gestion comprend des opérations allant de l’acquisition, de l’administration et de la location d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Pour pouvoir être qualifié de familial, il faut que les associés partagent un lien de parenté ou d’alliance. Cette structure peut alors aussi bien être créée par des époux que par des frères et sœurs.

À l’instar de toute autre société pluripersonnelle (SAS, SARL, etc.), la SCI familiale ne peut être créée que si deux ou plusieurs personnes acceptent de s’associer. Même si cette structure ne rassemble généralement qu’un nombre restreint d’associés, aucune disposition légale ne fixe une quelconque limite.

Concrètement, pour qu’une personne (qui répond aux conditions fixées) puisse devenir un associé, il faut qu’elle réalise un apport au capital social. Celui-ci peut prendre l’apparence d’une somme d’argent (apport en numéraire) ou d’un bien, généralement de nature immobilière (apport en nature).

Bon à savoir : un associé peut jouir de certains droits, dont l’acquisition de parts sociales proportionnelle à la somme qu’il a engagée, la perception de dividendes et la participation aux prises de décision.

Pourquoi monter une SCI familiale ?

La SCI familiale est une structure permettant à des personnes présentant des liens de sang de gérer ensemble un bien immobilier. Concrètement, si l’assemblée des associés est l’organe décisionnaire, un gérant est nommé afin de siéger à la tête de la société.

Cette structure est appréciée pour la simplification qu’elle propose en matière de succession et la solution qu’elle représente pour remédier à l’indivision. Elle évite aux membres d’une même famille de se quereller sur la gestion d’un bien immobilier.

La SCI familiale peut être utilisée par un couple pour constituer un patrimoine immobilier commun et le transmettre, dans le cadre d’une succession. Cette solution présente l’avantage de réduire les coûts liés à la procédure normale. La structure permet également de réaliser un projet en famille.

Autrement qu’en recourant à l’indivision, la SCI familiale permet à des héritiers de conserver et de tirer profit d’un héritage immobilier, sans avoir à procéder à son démembrement. En effet, ils ont intérêt à le garder en l’état, car ce dernier ne fera que réduire sa valeur. 

Si les associés se montrent assez patients, il leur est possible de réduire considérablement, voire de supprimer le droit de succession. En effet, ils peuvent tirer profit du système d’abattement pour céder de manière progressive les parts sociales, en veillant à ne pas dépasser 100 000 euros tous les 15 ans.

Que faut-il savoir d’autre sur la société ?

Avant de créer une SCI familiale, il est indispensable de comprendre divers éléments, comme son mode de fonctionnement, et de saisir les relations entre les associés. Il sera ainsi possible d’assurer efficacement son organisation, par rapport aux besoins de ces derniers.

Fonctionnement

Sur certains points, le mode de fonctionnement de la SCI familiale est similaire à celui de divers autres types de sociétés. À titre d’exemple, sa durée ne peut excéder 99 ans, même s’il lui est possible de renouveler fréquemment cette limitation temporelle.

La gestion du bien immobilier familial peut alors se poursuivre de manière pérenne. Grâce au capital social et aux fruits de la location, la société dispose des fonds nécessaires pour assurer l’aménagement et l’entretien ponctuel des biens.

Le lien de parenté constitue un élément essentiel pour la constitution et la pérennité de la structure. Les associés doivent être des parents ou des alliés jusqu’au 4^e degré. Il peut alors s’agir des :

• Époux entre eux ou avec les enfants ;
• Parents avec leurs enfants et les beaux-enfants ;
• Grands-parents avec les petits-enfants ;
• Frères et sœurs entre eux ;
• Oncles et tantes avec des neveux et nièces ;
• Cousins germains. 

Dans le cas où les biens formant le patrimoine seraient mis en location, la société peut dégager des bénéfices, imposables suivant le régime fiscal applicable à la structure (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), qui seront partagés entre les associés suivant leurs parts sociales.

Bon à savoir : une part ou la totalité de ces bénéfices peuvent également être affectées à la réserve. De cette manière, les associés pourront garantir une consolidation des ressources de la société.

Responsabilité des associés

Contrairement à la SAS et à la SARL, au sein de la SCI familiale, la responsabilité des associés ne se limite pas aux apports, mais est indéfinie, non solidaire et subsidiaire. De ce fait, si le patrimoine professionnel est insuffisant pour répondre à l’ensemble de ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers leurs patrimoines pour obtenir le paiement. Dans une telle éventualité, la participation au règlement des dettes dépendra des parts sociales que chacun d’entre eux détient sur la société.

À noter : si des mineurs font partie des associés, ils peuvent bénéficier d’une certaine limitation de leur responsabilité.

Compte tenu de l’ampleur de leur responsabilité en cas d’endettement, les associés peuvent décider de limiter les pouvoirs du gérant, surtout pour les actes de nature à accroître le taux d’endettement de la structure. Ils devront également se prononcer pour les décisions les plus importantes, de nature à impacter l’orientation de la SCI.

Responsabilité du gérant

Seuls les associés peuvent nommer celui qui endossera la fonction de gérant de la SCI. Il peut s’agir d’un d’entre eux ou d’une tierce personne. Suivant leur décision, la gérance sera accordée à une ou plusieurs personnes physiques ou morales. Au cours de son mandat, le dirigeant doit veiller à toujours protéger l’intérêt de la société. Pour ce faire, il se chargera d’accomplir tous les actes de gestion nécessaire à l’atteinte de cet objectif.

Le gérant a des obligations par rapport aux associés et à la société. Il doit notamment établir un rapport annuel concernant sa gestion. Dans l’hypothèse où il ne remplirait pas correctement ses fonctions, il peut voir sa responsabilité civile être engagée, comme dispose l’Article 1240 du Code civil.

Bon à savoir : le non-respect des clauses statutaires, la faute ou la fraude constituent également des motifs valables pour engager sa responsabilité pénale et civile.

Répartition des parts sociales

La SCI est une société dotée de la personnalité morale. Elle doit alors disposer d’un patrimoine, même modeste. Celui-ci est obtenu à partir du capital social qui est lui-même formé à partir des apports des associés.

Au moment de la constitution de la société, chacun des associés souscrit ce capital social. Ils devront libérer une part de celui-ci. Pour le montant restant, la libération peut s’effectuer au cours des cinq années suivantes, en une ou plusieurs fois.

Ce sont ces apports, qu’ils soient totalement libérés ou non, qui permettent aux associés de recevoir des parts sociales. Ces dernières leur donneront la possibilité de jouir de certains droits, qu’il s’agisse de :

• Siéger à l’assemblée générale (et de pouvoir voter) ;
• Recevoir une part des bénéfices.

Régime fiscal

Les associés au sein de la SCI peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. En sa qualité de société de personnes, la SCI familiale doit normalement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Celui-ci implique que l’imposition des bénéfices ne se fait pas au niveau de la société. En effet, il faut d’abord attendre qu’ils soient répartis entre les associés, que ces derniers les intègrent à l’ensemble de leurs revenus et procèdent à leur déclaration.

Autrement dit, ce sont les associés séparément et personnellement qui se chargent de payer l’impôt se rattachant aux bénéfices de la société. C’est le barème en lien avec le montant des revenus qui sera appliqué.

Dans le cas où ce régime par défaut, pour une raison ou pour une autre, déplairait aux associés, ils peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier s’applique directement à la société. Chaque année, en fonction de leur montant, les bénéfices imposables pour un exercice social seront soumis à une taxation. Le taux de l’impôt dû équivaut à 25 % du montant.

Bon à savoir : la soumission à l’IS est obligatoire pour les SCI familiales qui réalisent une activité commerciale, à savoir la location meublée.

Inconvénients

Les associés ne doivent pas seulement se focaliser sur les avantages procurés par la SCI familiale. Il est tout aussi important qu’ils connaissent les éventuels inconvénients du statut, afin de pouvoir se préparer à y faire face.

Compte tenu de la spécificité de la SCI familiale, les associés ne peuvent l’utiliser que pour des raisons bien déterminées. Malgré l’apparente liberté dans la rédaction de l’objet social, les activités qui s’ouvrent au statut sont extrêmement limitées. La seule générant du profit et pouvant être réalisée est la location.

Le principal attrait de la SCI, la possibilité de réaliser un projet ou de détenir des biens immobiliers en famille peut engendrer également certains problèmes. En effet, les discordes sont monnaie courante au sein des familles. Dans le cas où ce type de conflit éclate au sein des associés, c’est toute la structure qui peut se retrouver compromise.

Malgré la modestie de la structure, le dirigeant de la SCI familiale doit s’assurer de tenir régulièrement la comptabilité. Celle-ci est nécessaire pour faciliter le suivi du fisc. Ce dernier porte une attention particulière à ce type de société, compte tenu du risque qu’elle soit utilisée à des fins malhonnêtes. Le cas échéant, les associés peuvent être poursuivis pour abus de droit.

Peut-on créer la société civile pour acquérir un immeuble ?

La raison d’être d’une SCI familiale est de permettre de gérer des biens immobiliers en commun. Les associés peuvent introduire des immeubles dans le patrimoine de la société, grâce à des apports en nature.

Toutefois, dans certains cas, la SCI ne dispose pas encore d’un bien immobilier ou que celui en sa possession soit insuffisant. Dans ce cas, elle peut acquérir un immeuble, à condition d’en avoir les moyens. Il arrive fréquemment que des parents créent cette structure dans le seul objectif de faire ce type d’acquisition, une maison de vacances par exemple.

Pour s’assurer de disposer de la somme nécessaire à l’achat de ce bien, la SCI peut avoir recours à divers procédés, comme l’autofinancement. Dans ce cas, les associés s’assurent de libérer assez de capital pour effectuer l’achat en question. Toutefois, si les moyens à disposition restent insuffisants, il est envisageable de se rapprocher d’un établissement bancaire afin de contracter un emprunt. Étant dotée de la personnalité morale et disposant de son propre patrimoine, la société civile immobilière est apte à prendre un tel engagement.

La troisième option consiste à solliciter un prêt ou une avance en compte courant afin d’injecter les fonds nécessaires au financement du projet de la société. Les biens ainsi acquis pourront par la suite être proposés à la location. Par ce moyen, la SCI s’assure une source de revenus suffisante pour rembourser ses dettes, quelles qu’elles soient.

Est-il possible d’effectuer la démarche sans recourir au service d’un notaire ?

Lorsque la SCI familiale bénéficie d’un apport en nature sous forme de bien immobilier, ou parvient à en faire l’acquisition lors de sa création, elle a besoin des services d’un notaire. En effet, son intervention est essentielle lorsqu’il faut rédiger l’acte authentique faisant état de l’apport ou de l’achat.

Par la suite, cet acte pourra être publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien immobilier nouvellement acquis. Si l’apport intervient alors que la société est déjà opérationnelle, les associés pourront économiser les frais de notaire.

Comment constituer une SCI de famille ?

Compte tenu de la spécificité de la SCI familiale, il est essentiel que les personnes qui souhaitent s’associer puissent remplir des conditions préalables. Elles doivent au moins être au nombre de deux et présenter des liens de sang ou d’alliance, suivant le degré requis. Si ces conditions préalables sont respectées, ces fondateurs peuvent procéder à la rédaction des statuts. C’est par eux qu’ils pourront fixer toutes les règles visant à encadrer la société, que ce soit pour son fonctionnement ou pour son organisation. Les associés disposent d’une grande liberté dans le cadre de cette mission, à condition qu’ils respectent scrupuleusement toutes les mentions obligatoires. Il s’agit notamment :

• De la dénomination de la société ;
• De son objet social ;
• De l’identification des associés ;
• Du capital social ;
• Des apports réalisés ;
• De la durée de vie de la société, devant impérativement être inférieure à 99 ans.

Les associés acquièrent ce titre une fois qu’ils acceptent de réaliser des apports au profit de la société. Dans un premier temps, ils font une souscription, qui consiste à faire une promesse, et devront ensuite libérer une partie pour que le créateur d’entreprise puisse effectuer le dépôt du capital social sur le compte réservé aux opérations de la SCI.

Pour rappel, les apports peuvent prendre deux formes, à savoir en :

• Nature, prenant la forme d’un bien mobilier ou immobilier ;
• Numéraire, correspondant à une somme d’argent.

Ce sont essentiellement les apports en numéraire qui feront l’objet d’un dépôt à la banque ou auprès du notaire. Il est essentiel que la SCI familiale soit dotée d’un capital social. La loi restant muette sur le montant seuil, il incombe aux associés de fixer la somme à leur convenance.

Elle doit être suffisante pour permettre à la société de paraître crédible et rassurante, surtout par rapport aux éventuelles partenaires financières. Le créateur d’entreprise est chargé de préparer un avis de création de la SCI, qu’il doit transmettre à un journal d’annonces légales du département du siège social, afin d’en informer les tiers. Il recevra ensuite une attestation de parution.

Une fois qu’il aura accompli toutes ces formalités, le créateur d’entreprise pourra se rendre sur le guichet unique pour accomplir la dernière étape. Il doit avoir un compte utilisateur pour pouvoir accéder à un espace sécurisé où il renseignera un formulaire et déposera un dossier composé :

• Du formulaire susmentionné ;
• Des statuts de la société ;
• De l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un JAL ;
• D’une déclaration de non-condamnation du gérant nouvellement nominé, ainsi que des pièces justifiant l’identité ;
• D’une attestation prouvant le dépôt du capital social ;
• D’une preuve du paiement des frais de traitement de dossier. 

Le guichet unique va alors transmettre ce dossier à l’institution compétente, à savoir le greffe du tribunal du commerce. C’est ce dernier qui se chargera de l’inscription de la SCI familiale au registre du commerce et des sociétés. À partir de ce moment, elle acquiert l’existence juridique en lien avec sa personnalité morale et reçoit un extrait K-bis comme justificatif.

Comment gérer la société civile ?

La définition de la SCI familiale fait état d’une gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Toutefois, cela n’implique pas que tous les associés assurent de manière collégiale la direction de la structure.

Ils procèdent à la nomination d’un gérant, qui devient le représentant légal et l’administrateur de la société et suivant le cadre fourni par les statuts, il remplira sa fonction au profit de la société. Une fois par an, il devra adresser un rapport détaillant les comptes de la société, dans l’attente de leur approbation.

Placé à la tête de l’entreprise, il en assure l’administration quotidienne et devra rendre compte de ses décisions auprès des associés. En effet, pour toutes les opérations dépassant ses attributions, il devra demander leur avis. Autrement dit, l’assemblée des associés est l’organe décisionnaire de la structure et le gérant en est l’administrateur.

Quelles sont les principales différences entre la SCI et la SCI familiale ?

La SCI est une société de nature civile, dont le champ de compétences peut englober l’acquisition, la gestion et la location des biens immobiliers. Elle regroupe deux ou plusieurs personnes qui souhaitent effectuer de concert la gestion de ces biens. Elle ne pose aucune condition particulière pour pouvoir rejoindre les rangs des associés. C’est essentiellement à l’initiateur du projet de contacter ceux avec qui il souhaite collaborer.

La SCI de famille peut être créée pour répondre aux mêmes besoins. Toutefois, la seule différence notable c’est que seules des personnes partageant des liens de sang ou d’alliance peuvent rejoindre le rang de ces associés. Souvent, cette variante de la SCI est adoptée pour faciliter la succession entre parents et enfants concernant un bien immobilier et pour en réduire les coûts de création SCI.

Ce mode de transmission est généralement inexistant dans la SCI. Pour celle-ci, elle prend l’apparence d’une cession. Autrement dit, un associé vend ses parts sociales à un autre associé ou à une tierce personne.

Bon à savoir : une fois que la cession aura reçu l’agrément des associés et que l’associé sortant aura réalisé toutes les autres formalités, il quitte directement la société.

Avec la SCI familiale, la procédure peut en revanche s’accomplir lentement, s’étalant parfois sur des années, pour bénéficier de certains mécanismes d’abattement des coûts. À l’issue de la procédure, les héritiers reçoivent généralement la nue-propriété alors que les parents deviennent des usufruitiers. Ces derniers ont perdu tout droit de vote et ne conservent que la jouissance du bien.

FAQ

• Dissolution ;
• Liquidation ;
• Radiation du registre du commerce et des sociétés.